Il valore di un edificio non è rappresentato solo dalle opere murarie, ma sono gli impianti a richiedere la maggior attenzione in termini di evoluzione e di manutenzione. Questo perché, banalmente, anche all’interno degli edifici più moderni, può bastare un problema al condizionamento per rendere invivibile una giornata.
La gestione impiantistica di un grande edificio non è però semplice, poiché più soggetti operano sui singoli impianti e perché, nel tempo, anche i gestori possono cambiare. Accade così che la manutenzione non è sempre tempestiva, con la conseguenza di far lievitare i costi e creare disagio agli occupanti, arrivando persino a far perdere valore all’immobile stesso.
Si tratta di problematiche che, per certi versi, sono simili a quelle delle infrastrutture informatiche. Una situazione che ha suggerito a Fabio Bottega, amministratore e responsabile tecnico di Tecnoteca, di trasferire al Property & Facility Management l’esperienza maturata nell’ambito dell’Ict. Tecnoteca, infatti, dal 2000 opera nell’ambito dell’assistenza informatica. “Un’esperienza – come spiega lo stesso Bottega – dalla quale è nata CMDBuild, la piattaforma per la gestione degli asset informatici”.
Il passaggio dalla gestione degli asset informatici a quelli fisici, però, non appare immediato. Cosa vi ha indotto a sviluppare una soluzione per il Property & Facility Management?
Le esigenze sembra lontane solo ad un’analisi superficiale. Perché un’infrastruttura informatica ha una serie di complessità simili a quelle di un edificio. Anche se i soggetti che vi operano sono sostanzialmente diversi, entrambi hanno lo stesso obiettivo: operare tempestivamente sui singo
li asset per prevenire i malfunzionamenti, tenendo costantemente traccia di quanto fatto e riducendo al minimo i costi non necessari. E proprio questi principi hanno ispirato la creazione di openMAINT, la soluzione open source per il Property & Facility Management. Un’applicazione per la gestione degli edifici, degli impianti, degli asset e delle relative attività di manutenzione.
Per quale ragione partire da una piattaforma nata per il mondo informatico e non da una specifica per la manutenzione impiantistica?
A livello di building, sinora si è operato con soluzioni dedicate a una specifica tipologia impiantistica, mentre mancava una visione complessiva e la capacità di dialogare con tutte le tecnologie oggi presenti in un edificio. Da qui la scelta di sfruttare l’esperienza maturata con CMDBuild, oggi utilizzato per la gestione degli asset informatici di realtà particolarmente complesse come la Camera dei Deputati, il Senato e l’Avvocatura dello Stato, ma anche realtà aziendali del calibro di Piaggio, RCS e A2A. Aver imparato a raccogliere ed elaborare dati da sistemi tanto complessi rappresenta un patrimonio da sfruttare al meglio anche nell’ambito impiantistico, che sta vivendo una progressiva trasformazione.
Di contro si potrebbe obiettare che un prodotto nato per gli informatici non è necessariamente adatto anche ai manutentori impiantistici, che possiedono skill significativamente diversi…
Questo è vero solo in parte. L’esperienza maturata, infatti, ha permesso di sviluppare le competenze necessarie al “motore” del sistema, mentre l’interfaccia è stata studiata per essere fruibile proprio da chi possiede competenza diverse rispetto a quelle di un informatico. In ogni caso openMAINT, proprio perché è un software Open Source, può essere scaricato e utilizzato gratuitamente sia dagli amministratori di condominio sia dalle società di manutenzione. In questo modo è possibile comprendere quanto sia intuitivo ed efficace il suo impiego.
Però non basta scaricare una simile soluzione, ma occorre anche personalizzarla. Chi si occupa di questa attività?
L’intera personalizzazione può essere fatta autonomamente da personale tecnico previa adeguata formazione, in quanto non richiede la scrittura di codice, ma solo di descrittori. Attraverso i descrittori è quindi possibile configurare le numerose funzionalità di base, fra cui ad esempio le schede delle entità trattate, i flussi dei processi, i report, e le dashboard di controllo. Noi, proprio perché creatori della piattaforma e in possesso di una notevole competenza specifica, ci proponiamo nelle vesti di consulenti e di fornitori di moduli aggiuntivi, che permettono di ottimizzare la gestione e la manutenzione degli immobili, nonché del servizio di manutenzione del sistema che garantisce all’azienda utilizzatrice la disponibilità dell’applicazione sempre aggiornata e sempre funzionante, con specifici SLA di intervento.
Dal punto di vista pratico, cosa consente di fare openMAINT?
In estrema sintesi, mette a disposizione tutte le funzioni tipiche di un sistema di Facility Management: dalla gestione dell’inventario alla manutenzione programmata, tenendo traccia dei singoli interventi, così come di ordini e contratti, usando l’intelligenza del sistema per individuare anche le singole criticità. In tutto integrato all’interno di mappe 2D e 3D navigabili, corrispondenti queste ultime al concetto di BIM. Uno degli aspetti fondamentali è legato al fatto che tutti i soggetti coinvolti nella gestione e manutenzione di un edificio possono accedere gratuitamente alla stessa base dati. Si tratta di un vantaggio enorme, che si traduce nel miglioramento della qualità degli interventi e, soprattutto, nella riduzione dei costi, eliminando anche tutte le forniture inutili che gravano sui bilanci dei gestori. Questo perché attraverso openMAINT transitano file prodotti da strumenti BIM in formato aperto standard, che possono essere visualizzati in tempo reale.
Quali sono, quindi, i soggetti interessati a una piattaforma come openMAINT?
Si tratta di una soluzione adatta a chiunque debba gestire estesi patrimoni immobiliari o anche singoli edifici complessi, sia in ambito civile che industriale. Una simile piattaforma, infatti, risponde anche anche alle esigenze del settore pubblico e di quello ospedaliero, oppure dei proprietari / gestori di patrimoni immobiliari, ma interessanti impieghi sono riscontrati nel mondo industriale, poiché è possibile integrare anche i dati proveniente dagli impianti produttivi e, più in generale, da qualunque macchina o apparecchiatura tecnologica. OpenMAINT, del resto, mette a disposizione una serie di dati statistici e storici obiettivi, che si rivelano fondamentali negli ambiti più svariati. Senza trascurare il fatto che l’intelligenza del sistema permette anche di correlare eventi diversi, come particolari tipologie di guasti, per identificare e limitare eventuali condizioni critiche. Tutto questo ha portato ad oltre 20mila download, 6mila dei quali solo ques’anno. Una crescita che ben testimonia il successo di openMAINT.
A proposito di successo. Quali sono, a suo avviso, gli aspetti caratterizzanti?
Anche a costo di essere ripetitivo, credo che l’aspetto più importante sia l’esperienza che abbiamo portato in openMAINT. Un’esperienza che ci ha permesso di sviluppare un “motore” che velocizza le personalizzazioni, ma evitando che proprio le personalizzazioni impediscano le successive evoluzioni. Questo significa che ogni aggiornamento è separato dal “core” della piattaforma, le cui prestazioni non vengono mai intaccate. Inoltre, trattandosi di una soluzione Open Source, permette un utilizzo progressivo, in base alle singole esigenze di ogni realtà e senza barriere economiche o di competenze interne. Il tutto completato dalla possibilità di agganciare qualunque documento e con un accesso, mediante browser, con tutti i device di mercato.
Un’ultima domanda, quasi scontata, riguarda la sicurezza…
Il nostro Know How è di tipo informatico. La sicurezza, quindi, è stata la nostra prima preoccupazione, ben sapendo che esiste il rischio di intromissioni non autorizzate. Per questa ragione abbiamo implementato le più moderne tecnologie di protezione. In tal modo tutti gli utenti vengono profilati, con diversi livelli di autorizzazione e con il tracciamento delle singole attività. I moduli, inoltre, sono ridondati e duplicabili su più server.
